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每10个富豪就有1个炒房客 北上广深的豪宅卖疯了

低空飞行将近三年后，豪宅价格又开始冲上云霄。

胡润百富近日发布的《2021中国高净值人群家族安全报告》显示，与去年相比，2021年中国高净值人群消费价格总水平上涨了4.39%，高于国家统计局公布的全国居民消费价格指数。其中，房产板块的平均涨幅高达9%，位列统计范围内10大板块的第二。

高净值人群指的是拥有千万人民币家庭净资产的高净值家庭，2021年，中国高净值家庭数量202万户，比去年增加了4万户。高净值家庭的职业构成中，炒房者占去1/10，虽然对比去年，这一比例没有发生变化，但在总基数增加的情况下，炒房者的数量也变得更多。

这是2018年以来，房产板块消费价格涨幅首次冲入前三，富豪们正在重新燃起对豪宅的投资兴趣。时代财经统计得知，2021年1-10月，在价格上涨的同时，北上广深的豪宅成交量也在上扬，广州千万级别的豪宅成交量甚至创下历史极值。同时，近一个月，法拍市场还多次出现总价近亿元的房产成交。

这一现象令市场颇为意外，只因调控政策持续深化，但富豪们的购买力似乎并未受到影响。在普通住宅市场成交冰冻的背景下，豪宅市场是否正在走出独立行情？

触底反弹，豪宅价格呈V型走势

尽管富豪们的房产遍布全球，但此轮房价的触底反弹，内地房产做出了十分重要的贡献。根据胡润百富的报告，2021年，中国高净值人群房产板块消费价格涨幅超过平均水平（即9%）的房产项目有6个，其中5个位于国内，分别是北京缦合、北京紫玉山庄、杭州武林壹号、深圳东海花园君豪阁和上海世茂滨江，涨幅介于11.3-38.6%。

早在2020年，豪宅市场的回暖已有迹象。胡润百富的报告显示，2016-2017年，中国高净值人群房产板块消费价格涨幅分别为13.0%和16.6%，领涨所有板块；而在调控的“暴击”之下，2018年涨幅收窄至3.4%，此后于2019年出现1.3%的降幅。疫情对经济的冲击，使得不少人重新选择购买不动产作为资产保值的手段，2020年，中国高净值人群房产板块消费价格止跌回升，小幅上涨1.4%。

具体来看，2020年涨幅超过板块平均水平（即1.4%）的房产项目有9个，其中3个位于内地，分别为深圳东海花园君豪阁、北京紫玉山庄和上海汤臣一品，涨幅介于2.3-13.5%。

一名有5年豪宅市场从业经历的房产经纪人告诉时代财经，其所负责的上海浦东新区豪宅价格在2020年10月启动上涨行情，“差不多今年三四月份，原来总价2000万的豪宅标的，基本都变成3000万了”。

尽管广州豪宅并未入榜，但实际上逻辑相似。时代财经了解到，2020年下半年，广州市天河区珠江新城二手豪宅价格的“异动”率先开启了楼市的上升周期。受此带动，2020年全年天河二手房凭借15.5%的幅度领涨全市11区，个别楼盘甚至在短短半年时间上涨超过50%，即成交价由不到10万元/平方米升至超过15万元/平方米。

富豪入场扫货，北上广深豪宅受捧

豪宅市场的回暖在今年得到了延续。时代财经综合中原、克而瑞、百廷豪宅和丽兹行等多家机构的数据发现，2021年1-10月，北上广深的豪宅成交量大幅上涨。

其中，北京市场总价1500万元以上的一二手豪宅合计成交7524套，全面超越2020年全年的6401套；上海2000万元以上一二手豪宅合计成交3968套，而2020年全年为4139套；广州千万级别一手豪宅成交量突破2000套，达到历史之最；深圳千万级别的一手豪宅成交量也取得亮眼的成绩，前10月实现5605套，达到近3年的最高水平。

不过，中原地产首席市场分析师张大伟对时代财经指出，2021年第一季度信贷环境宽松导致市场成交量加速放大，二季度持平，但三季度出现全国性放款难，严重制约楼市成交，因此下半年市场经历了从高温到冰冻的突然变化，豪宅的成交量亦随行就市开始步入下行通道，尽管极个别高价成交案例依然不时出现，“但这样的成交没有意义”。

以北京市场为例，根据丽兹行的数据，今年1-10月，北京1500万元以上一二手豪宅每月平均成交752套，但10月份的实际成交已降至392套。

上海方面，自6月份以来，2000万以上二手豪宅成交量逐步下探，从6月份的178套跌至10月份的74套；一手豪宅则受供应集中放量的影响，并未出现明显下跌。一名上海豪宅经纪人告诉时代财经，标的5000万元以上的豪宅成交并未受到调控政策的影响，且年尾资金充裕不少，客户加快成交；而由于5000万元以下的豪宅在新房市场有较多的选择，同时上海一二手价格出现倒挂，不少客户由二手房市场转投新房。

然而，近一个月，杭州和上海法拍市场依然多次出现总价近亿元的房产成交。其中，21名富豪“火拼”719轮疯抢上海市徐家汇一栋老洋房的令市场颇为意外。时代财经了解到，经过11个小时的竞价，这栋老洋房最终以9932万元的总价成交，较评估价溢价83%，较起拍价溢价162%。上述豪宅经纪人指出，由于今年杭州、上海两地将法拍房纳入限购范围，实际上法拍市场有所降温，但由于上述法拍房产本身产品稀缺才会产生高价成交。

尽管如此，相比普通住宅，豪宅产品显得更加“抗跌”。根据深圳中原研究中心，今年10月份，深圳新房开盘去化整体回落至逾5成，而去年往往达到七八成，甚至出现购房者通宵排队“打新”的情况，但豪宅项目成交表现更佳，位于南山10万 豪宅的深铁懿府甚至开盘售罄，单日卖出648套房源，合计揽金73.4亿元。

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