“买住宅还是公寓”，“商住两用”能买吗？这些问题经常困扰着购房者，那么，公寓能买吗？
公寓卖点多，“不限购不限贷随便买、单价便宜性价比高、无需摇号随时可买”，而且，公寓还有交通便利、商业发达地段优势，价格与住宅持平甚至更低，门槛低条件又少。
但，公寓真有这么好吗？我们从功能用途、性价比、投资回报三个方面分析。
公寓，真的“商住两用”吗？
从土地性质看，商住公寓在政府批地时，一般为综合性用地(商住)或商业用地，按理说，在这种用地上加盖的房子主要是商用。
但很多开发商为了赚取利润，给房间配备了上下水，通上燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。
相关数据显示，这种商住两用的改装是不被国家支持的，市场也不甚看好，而且，在功能上非常鸡肋。
我们都知道，绝大多数的商业公寓都不能落户，不带学区（位），这就意味着，如果你买了公寓，不是给自己住（办公）就是租给别人住（办公），不具备住宅的其他附加功能。
那么，回归居住属性，公寓表现如何呢？
1、几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户，居住密度大得窒息，上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。
2、日照通风恶劣，楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。
3、而且公摊率普遍在25%-30%之间，意味着如果你买的公寓建面是40平，套内就只剩24-30平，整个空间憋屈可想而知。
4、除了室内的不适，还有室外的，公寓的周围可能是办公室，也可能是轰趴馆，进出人员杂乱，你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。
5、而且公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。
那你可能觉得，居住不行，办公总可以吧。
6、杂乱的进出人员，商业办公与住宿混合，整体小区品质无法拔高，极大可能只能租给创业初期的个人和小团体，再受限于套内三四十平的空间，又能租出什么好价位呢。
公寓，真的便宜吗？
可能很多人会说，我知道公寓比不上住宅，但是总价便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。
也对，总价低可能是公寓唯一的优点了，但不意味着这笔买卖划算。
你知道吗？
首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；
而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。
从获得空间看，选择公寓，你最多可以买60平的单间/一房公寓；选择住宅，你大可以拥有100平的三房之家。
从贷款压力看，因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年，月供压力其实并没有比住宅轻松多少。
而，从持有年限看，公寓产权一般只有40年-50年，普通商品住宅的产权为70年；
住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期，但商业用地到期至今未有明确说明。
从后期收益看，住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。
综上，同样的上车成本和差别不大月供压力，选择公寓的话，只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品，真的不便宜。
公寓，真能赚钱吗？
我们先梳理一下，房产的收益主要来自两个方面：自身增值，和租金回报率。
首先，租金回报是比较显而易见的，仿佛买了公寓就像拥有一台印钞机，每个月源源不断涌出“现钱”。
但是每个月能印多少钱呢？
并没有多少。
如果你把公寓出租，即使在一线城市，这租金只能勉强抵月供，并不会带来额外增益，而在其他二三四线城市，以租养房就困难了。
这里还要揭穿一个深坑，市面上广受投资客喜爱的LOFT公寓，一般层高4.5米（有规定总层高不得超过4.5米），面积小，打着“买一层送一层”的名号，含有大量赠送：如阳台半赠送，客厅餐厅不纳入报建面积，全赠送。
可能很多人会认为自己捡了便宜，很抱歉，这也不是真相。
看似实用率高，实际上羊毛出在羊身上，有些价格能卖到正常平层公寓的1.5倍，价格几乎赶上住宅了。但在实际出租中，租金却很难租到平层公寓的1.5倍。
比如市面的大单间30㎡租2500元，而一室一厅的LOFT公寓，最多只能租到3000元，几乎不可能上到3750元，毕竟在出租时并不是按面积出租的，租金的边际递减效应相当明显，看似实惠，实则是深坑，你以为的租金并没有与购房投入一样同步回馈你。
租金收益顶多抵月供，而且不会受“买一层送一层”而成倍增长，那赚钱就只能靠自身增值了。
从第一部分商住功能鸡肋的分析，我们已经知道公寓自身增值因子乏力，从市场价格反馈上也能看出，过去同地段公寓的单价普遍比住宅贵，但现在慢慢与住宅趋平，甚至比住宅价格还要低，所以很明显，无论是价值还是价格，公寓的增长都比不上住宅。
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